경매길잡이

현행법상 소액임차인 때문에 순위가 충돌해서 순환흡수 배당한 사례
공매 2018. 08. 07 조회수 : 1865
현행법상 소액임차인 때문에 순위가 충돌해서 순환흡수 배당한 사례







서울시에 소재하는 주택으로 실제 배당할 금액이 4억원(경매비용공제 후)인 데 현행 주택임대차보호법 소액임차인 때문에 순위가 충돌해서 순환흡수배당하게 되는 사례이다(현행법상 소액임차인을 결정하는 시점은 배당 시점)

1.1.

국민은행 근저당(9,600만원) 2010. 01. 10.

⇨ 이정희 임차인(5,000만원) 2010. 03. 10. 전입

⇨ 김석기 임차인(1억원) 2010. 08. 22. 전입/확정일자


⇨ 서천새마을금고 근저당 (8,400만원) 2011. 10. 30.

⇨ 이철수 임차인(1억1,000만원) 2012. 08. 10. 전입/확정일자

⇨ 마포세무서 일반세금 압류(7,800만원) 2013. 01. 30(법정기일 12. 07. 25, 당해세 아님)

⇨ 구수민 임차인(7,000만원) 2013. 02. 10. 전입/확정일자

⇨ 박기영 임차인(4,000만원)2013. 05. 10. 전입/확정일자


⇨ 2016년 05월 10일 국민은행 임의경매 신청


배당에서는 1순위로 최우선변제금, 2순위로 당해세, 3순위로 순위배당을 하게 되는 데, 담보물권(주임법 시행령 부칙 제4조에서 의미하는 담보물권은 근저당권, 전세권, 담보가등기, 확정일자부 임차권, 등기된 임차권)이 있다면, 1순위로 현행법상 소액임차인(2016. 03. 31. ~ 현재, 서울기준임)에 해당되더라도 주임법이 개정되기 전에 설정된 담보물권이 있다면 그 담보물권에 소액임차인을 주장할 수 없어서 다음과 같은 방법으로 배당해야 한다. 제일 먼저 설정된 국민은행 근저당권에 우선하는 소액임차인(최우선변제금)이 있는 가를 분석해야 되는 데 근저당권이 2010. 01. 10. 에 설정등기가 이루어졌으므로 이 기간(2008. 08. 21. ∼ 2010. 07. 25)에 소액임차인 되려면 6,000만원 이하인 임차인이 2,000만원을 최우선변제금으로 국민은행 근저당권 보다 먼저 배당 받을 수 있다. 그래서 1순위로 이정희와 박기영이 최우선변제금을 배당 받고, 2순위로 국민은행이 배당 받게 된다. 그러면 매각대금에서 경매비용을 빼고 실제 배당할 금액이 4억3,000만원이므로 다음과 같이 배당하면 된다.



1순위 : ① 이정희 2,000만원 + ② 박기영 2,000만원(최우선변제금 1) - 1차적 소액임차인 결정기준 : 국민은행 (6,000만원/2,000만원)

2순위 : 국민은행 9,600만원 (근저당권 우선변제금)

3순위 : ① 이정희 500만원 + ② 박기영 500만원(법 개정에 따른 소액보증금 중 일정액 증가분) + ③ 구수민 2,500만원 (최우선변제금 2) - 2차적 소액임차인 결정기준 : 김석기 확정일자, 서천새마을금고 근저당권, 이철수 확정일자, 구수민 확정일자, 박기영확정일자(7,500만원/2,500만원)



4순위 : 김석기 임차인 1억원 (확정일자부 우선변제금)

5순위 : 서천 새마을 8,400만원 (근저당권 우선변제금)

6순위에서는

① 마포세무서 7,800만원 ⇨

② 이철수 임차인 1억1,000만원 ⇨

③ 구수민 임차인 4,500만원 ⇨

④ 박기영 임차인 1,500만원 순이기 때문에 배당잔여금이 7,500만원을 마포세무서가 전액 배당받고 마무리하면 될 것이라고 판단해선 안 된다.

왜냐하면 현행법상 소액임차인(2016. 03. 31. ~ 현재 서울기준은 1억 이하/3,400만원)은 항상 조세채권에 우선하기 때문에 ⇨ 세금은 확정일자를 이기고, 확정일자는 최우선변제금을 이기고, 최우선변제금은 조세채권을 이기는 관계에 있다. 이렇게 순위가 충돌하면 순환흡수배당 절차를 진행해야 한다.





1차 동순위로 안분배당하면


① 마포세무서 = 7,500만원(배당잔액)×7,800만원/2억5,700만원 = 22,762,646원

② 이철수 확정일자 = 7,500만원(배당잔액)×1억1,000만원/2억5,700만원 = 32,101,167원

③ 확정일자(합계) = 7,500만원(배당잔액)×4,200만원/2억5,700만원 = 12,256,809원

④ 최우선변제금(합계) = 7,500만원(배당잔액)×2,700만원/2억5,700만원 = 7,879,378원

2차 흡수배당절차는 다음과 같이 한다.


흡수절차는 선순위채권자가 먼저하고, 흡수당하는 순서는 제일열후한 채권자가 흡수당하는 순서로 진행하게 되는데 ①·②·③·④ 딱히 선순위가 없다. 이때 어떤 채권자로 먼저흡수절차를 진행해도 모두 같은 결과가 나오게 된다.


① 마포세무서 = 22,762,646원(1차안분액) + 44,357,976(③12,256,809원+②32,101,167원을 흡수함) - 19,120,622원(④에 흡수당함) = 48,000,000원(종결)

② 이철수 확정일자 = 32,101,167원(1차안분액) - 32,101,167원(①에 흡수당함) + 7,879,378원(④7,879,378원을 흡수함) = 7,879,378원(종결).

③ 확정일자(합계) = 12,256,809원(1차안분액) - 12,256,809원(①에 흡수당함) + 0원(④를 흡수함) = 0원(종결).

④ 최우선변제금(합계) = 7,879,378원(1차안분액) - 7,879,378원(②에 흡수당함) + 19,120,622원((①을 흡수함) = 19,120,622원(종결)

따라서 6순위에서 다음과 같이 배당금을 정리하면 된다.


① 마포세무서 = 48,000,000원, ② 이철수 확정일자 = 7,879,378원, ③ 이정희 최우선변제금 6,373,541원, ④ 구수민 최우선변제금 6,373,541원, ⑤ 박기영 최우선변제금 6,373,540원, 이렇게 모든 배당절차를 마무리하면 되므로 낙찰자의 인수사항은 없고, 이정희는 확정일자가 없어서 최우선변제만 받고 소멸한다.


부동산태인 칼럼니스트 ㈜채움과 사람들 김동희 대표





목록

이전글 부동산경매시장과 정보비대칭성 1740
현재글 현행법상 소액임차인 때문에 순위가 충돌해서 순환흡수 배당한 사례 1865
다음글 강제집행 시 부딪히는 암초들 2892