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부동산경매시장과 정보비대칭성
경매 2018. 08. 14 조회수 : 1739
부동산경매시장과 정보비대칭성

일반적으로 부동산매매시장과 부동산경매시장의 공통점은 과연 무엇일까? 둘 다 부동산을 취급하는 시장이라는 특성이외에도 정보비대칭성(Information asymmetry)이라는 공통점을 지니고 있다. 정보비대칭성이란 정보가 어느 한쪽에만 있고 다른 한쪽에는 존재하지 않는, 즉 정보가 비대칭적으로 분포하는 상황을 말한다. 그렇다면, 정보비대칭성이 존재할 때 과연 어떤 상황이 벌어질 수 있을까?

소위, 정보경제학(情報經濟學)에서는 말하는 역선택(adverse selection) 현상과 도덕적 해이(moral hazard) 현상이 발생할 수 있다. 역선택 현상이란 정보를 갖지 못한 한쪽 입장에서 볼 때, 바람직하지 않는 다른 한쪽(정보를 가진 다른 한쪽임)과 거래할 가능성이 높아지는 현상이다. 도덕적 해이 현상이란 정보를 가진 한쪽이 정보를 갖지 못한 다른 한쪽에서 보면, 바람직하지 않는 행동을 취하는 현상이다.

자동차 보험을 예로 들어보자. 자동차보험회사는 보험에 가입하고자 하는 사람들이 어느 정도의 사고위험성을 가지고 있는지 관련정보가 부족하다. 그 결과, 실제로 사고위험성이 높은 사람들 위주로 자동차보험을 가입하는 역선택 현상이 발생할 수 있다. 아울러, 자동차보험에 일단 가입이 된 이후에는, 보험가입자들이 사고예방을 게을리 하는 도덕적 해이 현상이 나타날 수 있다. 결국에는 자동차보험회사는 물론이고, 가입자와 미가입자도 모두 손해 보는 결과가 나타날 수 있다.

이처럼, 정보비대칭성으로 인해 상품과 서비스의 거래가 이루어지는 경우에는 완전정보의 균형상태보다는 사회적 후생(social welfare) 수준이 떨어지게 된다. 정보가 거래당사자들 양측 모두에 없는 상황이 아니라, 정보가 있긴 있는데 한쪽에만 있고 다른 한쪽에는 없는 비대칭적 상황이 문제가 되는 것이다. 이러한 정보비대칭성으로 인한 사회적 문제점을 해결하기 위해서는 사회의 여러 부문과 정부의 역할이 중요하다.

그렇다면, 부동산경매시장에서 정보의 비대칭성은 과연 어떻게 나타나고 있고, 어떠한 문제점을 표출할 수 있는가? 부동산경매시장에는 판결문 등의 집행권원에 의한 강제경매물건과 담보권실행에 의한 임의경매물건이 해당 경매부동산 채권자의 경매신청에 의해 집행법원에 등장한다. 이 때, 해당 경매부동산의 채무자 내지는 소유자, 임차인, 전세권자, 유치권자, 법정지상권자 등 수많은 이해관계인은 물론이고, 입찰하고자 하는 일반인들, 거래중재자로서 집행법원이 부동산경매시장에 참여하게 된다.

그런데, 해당 경매부동산에 대한 정보는 경매시장 참여자들 사이에 비대칭적으로 분포한다. 채무자 내지는 소유자에게 있는 정보가 입찰하고자 하는 일반인들에게는 없을 수도 있고, 선순위 임차인이나 유치권자와 법정지상권자에게 있는 정보가 입찰자들에게는 없을 수도 있다. 심지어 거래중개자인 집행법원 조차도 중요한 경매정보가 없을 수도 있다. 그 결과, 해당 경매부동산이 경매시장에서 적정가격으로 입찰되지 않아, 낙찰자(매수인)는 물론이고, 채권자와 채무자 내지는 소유자, 임차인, 전세권자, 유치권자 모두가 손해 볼 수가 있다. 앞에서 언급한 사회적 후생수준의 감소현상이 발생하게 된다.

이처럼, 부동산경매시장에서 정보비대칭 문제로 인한 사회적 후생의 감소현상을 어떻게 하면 개선할 수 있을까? 우선, 무엇보다도 정부의 역할이 중요하다. 정부가 부동산경매관련 법제도를 제대로 마련하여 집행할 필요가 있다. 정부도 부동산경매시장의 중요한 참여자이다. 정부가 부동산경매정보의 비대칭성을 완화시킬 수 있도록 법제도를 체계적으로 정립하고 집행하여야 한다. 과거보다는 법제도가 많이 체계화되었지만, 아직도 유치권 문제와 경매집행절차의 복잡성 문제 등은 보다 단순하게 해결될 필요가 있다.

다음으로, 경매정보제공업체와 경매교육기관의 역할이 중요하다. 이들은 부동산경매시장의 지원과 촉진자로서 경매관련 이해관계인과 일반입찰자들이 올바른 경매정보를 가지고 시장에 참여할 수 있도록 도와줄 필요가 있다. 부동산태인 등 민간경매정보싸이트에는 신속정확하고 다양한 경매물건 정보들이 상시적으로 저렴하게 제공될 수 있어야 한다. 일반 경매학원은 물론이고 대학교에서도 경매관련 교육이 널리 보급될 필요가 있겠다.

마지막으로, 부동산경매 입찰대리인으로서 개업공인중개사와 변호사 및 법무사의 역할이 중요하다. 전문가로서 부동산경매관련 전문지식은 물론이고 직업윤리도 함께 겸비하여야 한다. 입찰의뢰인의 이익을 위하여 정확한 경매정보와 지식을 항시 습득하고자 하는 자세를 지녀야 한다. 전문직업인으로서 본인이 아니라 의뢰인인 고객의 입장을 우선시하면서 부동산경매시장의 건전한 발전에 조력하여야 한다.

부동산경매시장은 중고차시장이나 보험시장처럼 정보비대칭성을 특징으로 한 시장이다. 정보비대칭성으로 인해 부동산경매시장에 참여하는 입찰자, 채권자, 채무자 내지는 소유자, 임차인, 전세권자, 법정지상권자, 유치권자 등의 이해관계인들이 모두 손해 봄으로써 사회적으로 바람직하지 않는 결과가 나타날 수 있다. 따라서, 이러한 문제를 개선하기 위해서는 부동산경매시장의 참여자인 정부, 경매정보제공업체와 경매교육기관, 부동산경매 입찰대리인으로서 개업공인중개사와 변호사 및 법무사의 역할이 중요하다.

부동산태인 칼럼니스트 세종사이버대학교 부동산학과 조덕훈교수

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